Condamnation de la SCP Frédéric DUCOURAU à 13 000 euros - Cour d'Appel de Bordeaux
( L'arrêt en format Pdf ici)

Condamnation de la SCP DUCOURAU, Frédéric Ducourau à 13 000 euros par la Cour d'appel de Bordeaux,
reconfirmation de la condamnation en appel
(recopie du scan ci-dessus)

ARRÊT RENDU PAR LA
COUR D' APPEL DE BORDEAUX

Le : 15 janvier 2007

PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A
N° de rôle : 05/05625

S.C.l. PINEDE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette
qualité au siège social,

c/
Maître Frédéric DUCOURAU

Monsieur et Madame Jeaml'ierrc ACEZAT
Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :
aux avoués

Rendu par mise à disposition au Greffe, les parties en ayant été
préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450-2° alinéa du
Nouveau Code de Procédure Civile,

Le 15 janvier 2007

Par Monsieur Alain COSTANT, Président,
en présence de Madame Chantal SERRE, Greffier,

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIÈRE CHAMBRE
SECTION A, a, dans l'affaire opposant :

S.C.I. PINEDE agissant poursuites et diligences de son représentant
légal domicilié en cette qualité au siège social,
sis 21 rue Bois Perron - 33830 LUGOS,
Représentée par la SCP TOUTON-PINEAU & FIGEROU, avoués à la
Cour et assistée de Maître Patrick GUILLEMOTEAU, avocat au barreau de
BORDEAUX,

Appelante d'un jugement rendu le O8 novembre 2004 par le Tribunal de
Grande Instance de BORDEAUX suiVant déclaration d'appel en date du 14
octobre 2005,

à :
Maître Frédéric DUCOURAU
né le 06 Mars 1962 à ARCACHON (33120), de nationalité Française
Profession : Notaire, demeurant 169 boulevard de la Plage - 33120 ARCACHON,

Représenté par la SCP CASTEIA-CLERMONTEL & JAUBERT,
avoués à la Cour et assisté de Maître F rancis BARRIÈRE, avocat au barreau de
BORDEAUX,

Intimé,

Monsieur et Madame Jean-Pierre ACEZAT
de nationalité Française, demeurant 40 Chemin du Notaire - 33650
SAINT-MORILLON,

Représentés par la SCP ARSENE-HENRY ET LANCON, avoués à la
Cour et assistés de Maître Anne BEGUERIE-LOURAU, avocat au barreau de
BORDEAUX

Intervenants,

Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue
en audience publique, le 27 Novembre 2006 devant :

Monsieur Alain COSTANT, Président,
Monsieur Jean-Claude SABRON, Conseiller,
Madame Elisabeth LARSABAL, Conseiller,
Assistés de Madame Chantal SERRE, Greffier,
Et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux
débats ;

*****
**

Par jugement du O8 novembre 2004, auquel la Cour se réfère pour l'exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales des parties, la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux, dans le litige opposant Jean-Pierre ACEZAT et Marie-Claude DUCOURRET, son épouse (ci-après les époux ACEZAT) à la S.C.I. PINEDE et à Maître Frédéric
DUCOURAU, notaire, relatif à l'annulation d'une vente passée avec la S.C.I. PINEDE et à la responsabilité du notaire, a :

- prononcé l'annulation de la vente intervenue le 18 mars 2002, portant sur la parcelle A1788, commune de Salles (Gironde), entre les époux ACEZAT et la S.C.I. PINEDE, laquelle est tenue de restituer le prix et les frais engagés pour la vente ;

- dit que Maître DUCOURAU a commis des fautes professionnelles en ne sollicitant pas un certificat d'urbanisme à l'occasion de la passation de la vente, et en annexant un document présenté comme un original mais ne l'étant pas ;

" condamné :

* la S.C.l. PINEDE à rembourser aux époux ACEZAT la somme de 46.496,95 € au titre de son obligation de garantie correspondant au prix de vente;

* Maître DUCOURAU à leur payer une indemnité de 775,51 € correspondant aux intérêts d'emprunt payés et une somme de 5.300 € au titre du préjudice moral ;

* in solidum, la S.C.l. PINEDE et Maître DUCOURAU a leur payer la somme de 10.963,92 € au titre des frais occasionnés par la vente, ainsi qu'une indemnité de 1.200 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, après avoir rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties et ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Le 14 octobre 2005, la S.C.I. PINEDE a relevé appel de cette décision.

Par ordonnance du 16 octobre 2006, le Président de la Première chambre civile, section A de la Cour d'Appel de Bordeaux, a prononcé le dessaisissement partiel de la Cour suite au désistement de 1a S.C.l. PINEDE de son appel à l'encontre des époux ACEZAT, et l'a condamnée aux dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 27 octobre 2006, la S.C.l. PINEDE demande à 1a Cour de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes à l'encontre du notaire ;

- condamner Maître DUCOURAU à lui payer la somme de 5 0.963,92€ correspondant au préjudice subi en ce compris les frais occasionnés par la vente, ainsi que 1a somme de 2.000 6 au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que tout manquement à son devoir de conseil, lequel est renforcé lorsque les clients sont peu instruits ou manquent d'expérience comme en l'espèce où la S.C.l. PINEDE est une société familiale, engage la responsabilité du notaire, qui ne peut se retrancher derrière ses fonctions principales de rédacteur d'actes donnant une forme authentique à des conventions conclues sans son intervention.

Elle souligne que Maître DUCOURAU a commis une faute en faisant référence dans l'acte de vente à l'original du certifcat d'urbanisme, sans avoir pris la précaution de le solliciter, ce qui lui aurait permis de constater la fausseté de la date portée sur la copie. Elle estime que son préjudice, correspondant au prix auquel elle avait vendu l'immeuble moins la valeur actuelle de celui-ci qui
ne saurait être supérieure à 6.500 euros, s'élève à la somme de 40.000 € à laquelle s'ajoutent les frais de la vente soit 10.963,92 € et les intérêts de retard dans le remboursement du prix de vente aux époux ACEZAT.

Dans ses dernières écritures signifiées et déposées au Greffe le 04 juillet 2006, Maître Frédéric DUCOURAU demande à la Cour de confirmer le jugement rendu et de condamner la S.C.I. PINEDE à lui payer une indemnité de 2.500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Il rappelle que si, en tant que notaire, il a le devoir de vérifer un acte qui lui est remis s'il a des raisons objectives de douter de la véracité du document qui lui est fourni il a été de parfaite bonne foi en annexant le certifcat d'urbanisme dès lors qu'il ne pouvait deviner ni soupçonner l'existence d'un faux document.

Il ajoute que n'ayant pas encaissé le prix de vente de l'immeuble, il ne peut être tenu de le restituer. Il soutient que si la S.C.l. PINEDE a subi un préjudice c'est par suite de la modifcation du plan d'occupation des sols de la commune de Salles rendant son terrain inconstructible qui ne saurait lui être imputée.

L'ordonnance de clôture est intervenue le l3 novembre 2006.

Par acte reçu au Greffe le 16 novembre 2006, les époux ACEZAT ont déclaré se désister de l'appel provoqué qu'ils avaient régularisé par leurs conclusions signifées le 25 octobre 2006.

A l'audience de ce 27 novembre 2006, il a été pris acte au plumitif de l'accord des avoués représentant les parties pour que la Cour ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le l3 novembre 2006 et la réouverture des débats, afin que soit pris en compte le désistement d'appel des époux ACEZAT, une nouvelle ordonnance de clôture étant rendue ce même 27 novembre 2006.

Motif de la décision

Attendu qu'il sera tout d'abord donné acte aux époux ACEZAT de ce qu'ils se désistent de leur appel provoqué, ce désistement emportant dessaisissement de la Cour à cet égard ;

Attendu que c'est par des motifs pertinents que la Cour fait siens (page 7 premier paragraphe du jugement) que le premier juge a considéré que Maître DUCOURAU a commis une faute en s'abstenant de solliciter lui-même un certifcat d'urbanisme et en se bornant à indiquer à l'acte qu'il y avait annexé l'original du certifcat d'urbanisme produit alors qu'en fait il n'annexait qu'un
document reçu en fax de l'agence immobilière IMMOVISION qui s'avérait être un faux, la date du 07 avril 2001 y ayant été portée à la place de celle du 07 avril 2000 pour une demande faite le 20 janvier 2000, ce qui fait que si Maître DUCOURAU avait procédé aux vérifcations les plus élémentaires, il aurait pu constater que le terrain n'était plus constructible lors de sa vente du fait d'une modification du plan d'occupation des sols ;

Attendu par ailleurs que le premier juge a justement retenu que Maître DUCOURAU ne pouvait être tenu à rembourser le prix de vente aux acquéreurs par suite de l'annulation de la vente, cette obligation pesant sur le seul vendeur qui s'en est au demeurant acquitté à ce-jour ; que la S.C.I. PINEDE ne saurait pas plus soutenir que son préjudice résultant de la faute du notaire serait constitué par la différence entre le montant du prix de vente de 46.500 € fixé pour le terrain litigieux dans l'acte annulé et sa valeur actuelle avancée par elle de 6.500 € du fait de son inconstructibilité, cette perte de valeur immédiate résultant d'une modi?cation du plan d'occupation des sols de la commune de Salles qui n'est pas imputable au notaire ;

que par ailleurs et bien qu'elle ne chiffre pas cette demande dans ses écritures la S.C.I. PINEDE ne saurait soutenir que son
préjudice, qui doit être réparé par le notaire, serait constitué par les intérêts appliqués sur le prix de vente qu'elle a restitué avec retard aux époux ACEZAT alors que ce remboursement tardif n'est imputable qu'à elle seule ;

Attendu qu'alors qu'elle était condamnée in solidum avec Maître DUCOURAU à rembourser aux époux ACEZAT la somme de 10.963,92 € correspondant aux frais exposés pour parvenir à la vente, la S.C.l. PINEDE fait justement grief au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de condamnation de Maître DUCOURAU au paiement de cette somme ; qu'en effet le chef de préjudice tenant au remboursement des frais exposés pour parvenir à la vente est bien consécutif à la faute du notaire ; que si Maître DUCOURAU n'avait pas commis une faute relativement au certi?cat d'urbanisme, la vente n'aurait pas eu lieu en raison de l'inconstructibilité du terrain et les frais de vente n'auraient pas été exposés ; qu'il convient dès lors, réformant sur ce point la décision déférée, de condamner Maître DUCOURAU à payer à la S.C.I. PINEDE la somme de 10.963,92 € correspondant aux frais exposés pour la vente ;

Attendu que succombant sur cette demande de la S.C.I. PINEDE, Maître DUCOURAU supportera les dépens et ne saurait voir accueillie sa demande sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'équité commandant qu'il soit fait application de ce texte au profit de la S.C.I. PINEDE en lui allouant la somme de 2.000 € ;

PAR CES MOTIFS
LA COUR

Donne acte aux époux ACEZAT de ce qu'ils se désistent de leur appel provoqué emportant dessaisissement de la Cour de ce chef.

Reçoit la S.C.I. PINEDE en son appel régulier en la forme et le dit partiellement fondé.

Réforme le jugement déféré uniquement en ce qu'il a débouté la S.C.I. PINEDE de sa demande de dommages et intérêts au titre de frais exposés pour la vente et statuant à nouveau de ce seul chef :

Condamne Maître DUCOURAU à rembourser à la S.C.I. PINEDE la somme de 10.963,92 € correspondant aux frais exposés pour la vente.

Condamne Maître DUCOURAU à payer à la S.C.l. PINEDE la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Confirme pour le surplus le jugement du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux du 08 novembre 2004.

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

Condamne Maître DUCOURAU aux dépens et autorise la SCP TOUTON-PINEAU & F IGEROU, avoué à la Cour, à recouvrer directement ceux dont elle a pu faire l'avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Alain COSTANT,
Président, et par Madame Chantal SERRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Condamnation de Frédéric DUCOURAU et son épouse Françoise LAFON-DUCOURAU (retraitée) qui reconfirment leurs condamnations sur leur appel abusif par la Cour administrative de BORDEAUX.

L'arrêt en format Pdf ici

 

REDERIC DUCOURAU, FREDERIC DUCOURAU NOTAIRE, ESCROC NOTAIRE DUCOU, NOTAURE CONDMNES BORDEAUX, CONDAMNATION NOTAIRE VEREUX, SCP DUCOURAU, CONDAMNATIONS DUCOURAU, VIOL DUCOURAU, FREDE

Condamnation de la SCP DUCOURAU, Frédéric Ducourau par
la Cour d'appel de Bordeaux, reconfirmation de la décision en appel
(recopie du scan ci-dessus)

CA Bordeaux, 10-12-CAA Bordeaux, 6e, 02-10-2007, n° OSBX00861
N° 05BX00861
M. et Mme Frédéric DUCOURAU
M. Zapata, Président
M. Richard, Rapporteur
M. Valeins, Commissaire du gouvernement
Audience du 4 septembre 2007
Lecture du 2 octobre 2007

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

La cour administrative d'appel de Bordeaux
(6ème Chambre)

Vu la requête enregistrée le 3 mai 2005 au greffe de la cour, présentée pour M. et Mme Frédéric
DUCOURAU, demeurant 1 allée Risque Tout à Arcachon (33120), par Me Cornille, avocat;
M. et Mme DUCOURAU demandent à la cour :

1°) d'annuler le jugement du 8 mars 2005 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a annulé,
à la demande de M. Jérôme Olivari et autres, l'arrêté en date du 21 octobre 2003 par lequel le
maire de la commune d'Arcachon leur a accordé un permis de construire modificatif;

2°) de rejeter la demande présentée par M. Olivari et autres devant le tribunal administratif de
Bordeaux;

M. et Mme DUCOURAU soutiennent que des travaux de remblaiement et d'engazonnement ne sont
pas, par nature, contraires à la protection de l'espace boisé à conserver ; l'arrêté du 21 octobre
2003 n'autorise aucun remblaiement ; en application des dispositions des articles R. 442-1 et R.
442-2 du code de l'urbanisme, les exhaussements du sol ne sont soumis à autorisation préalable
que s'ils recouvrent une superficie supérieure à 100 m2 et si leur profondeur excède 2 m ; ces deux
conditions cumulatives n'étant pas remplies, les travaux de remblaiement n'étaient pas soumis à
2009, n° 08/03607

autorisation préalable ; la hauteur du remblaiement litigieux est au maximum de 1,47 m, n'empiète
pas sur l'espace boisé classé et n'est pas de nature à compromettre la conservation ou la
protection du boisement ; la direction régionale de l'environnement n'a pas émis d'avis défavorable
à la délivrance du permis ; le seul arbre à abattre se trouvait à la limite de l'espace protégé mais
non inclus dans celui-ci ; l'arbre litigieux était dangereux, mal formé et malade ; il n'y avait donc
aucune autorisation a solliciter;

Vu le jugement attaqué ;

Vu le mémoire enregistré le 2 août 2005, présenté pour M. Jérôme Olivari et la société civile la
Cabane du Douanier par la SCP Modere Bore Tournillon ; M. Olivari et la société civile la Cabane
du Douanier concluent au rejet de la requête et à la condamnation de M. et Mme DUCOURAU à
leur verser la somme de 4 500 au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; M.
Olivari et la société civile la Cabane du Douanier soutiennent que le permis de construire litigieux
ne respecte pas l'espace boisé classé, du fait tant du remblaiement et réengazonnement en
résultant, que de l'abattage d'arbres ; le permis de construire modificatif a bien autorisé le
remblaiement permettant l'édification du bâtiment avec modi?cation d'altimétrie et de remblaiement
; dès lors, le permis litigieux valait nécessairement autorisation de remblaiement et engazonnement
; le rappel des dispositions des articles R. 442-1 et R. 442-2 est inopérant, ces dispositions n'étant
applicables qu'aux installations non soumises à autorisation, ce qui n'est pas le cas de la
construction projetée ; l'argumentation développée au titre de la super?cie et de la profondeur des
installations est inopérante ; l'ampleur des travaux nécessités, des excavations nécessaires, des
arrachages envisagés établit l'existence d'atteintes aux espaces protégés ; l'avis de la direction
régionale de l'environnement ne peut être considéré comme positif ; M. et Mme DUCOURAU
avaient reconnu, dans les documents graphiques produits à l'appui de leur dossier de permis de
construire modifcatif, qu'il serait procédé à l'arrachage d'un arbre compris dans le secteur
sauvegardé ; les différences d'échelles de plan du PLU et du permis de construire ne peuvent avoir
pour effet d'exclure du secteur sauvegardé l'arbre à arracher qui s'y trouvait antérieurement ; M. et
Mme DUCOURAU, qui pourtant avaient l'obligation dans leur dossier de demande de permis de
vérifier l'état sanitaire des arbres, se sont gardés de le faire, et n'ont pas apporté la preuve de cette
dangerosité ;

Vu le mémoire enregistré le 29 septembre 2005, présenté pour M. et Mme DUCOURAU ; M. et
Mme DUCOURAU soutiennent que les cotes altimétriques de la partie du terrain comprise dans
l'espace boisé à conserver sont les mêmes avant et après travaux ; lesdits travaux n'étaient donc
pas de nature à porter atteinte à l'espace protégé ; leur terrain nécessitait un nivellement rendu
nécessaire par les travaux de construction ; mais les travaux de remblaiement sont situés à
l'extérieur de l'espace protégé ; les photographies produites montrent seulement l'abattage
d'arbres sur le terrain, mais hors espace boisé classé, ce qui est parfaitement régulier;

Vu le mémoire enregistré le 26 décembre 2005, présenté pour M. et Mme DUCOURAU ; M. et
Mme DUCOURAU soutiennent que l'article 11 du cahier des charges du lotissement " Risque Tout "
n'est pas au nombre des règles en conformité desquelles le permis de construire a été délivré ;

Vu mémoire enregistré le 8 mars 2006, présenté pour M. et Mme Schmidlin par la SCP Puybaraud-
Paradivin ; M. et Mme Schmidlin demandent à la cour de leur donner acte de leur retrait de
l'instance ;

Vu l'ordonnance du 24 avril 2007 fixant la clôture de l'instruction au 24 mai 2007 ;
Vu les autres pièces du dossier;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties dujour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 septembre 2007 :
- le rapport de M. Richard ;
- les observations de Me Corbier—Labasse, avocat de M. et Mme DUCOURAU ;
- et les conclusions de M. Valeins, commissaire du gouvernement;

Considérant que M. et Mme DUCOURAU demandent l'annulation du jugement du 8 mars 2005 par
lequel le tribunal administratif de Bordeaux a annulé, à la demande de M. Jérôme Olivari et autres,
l'arrêté en date du 21 octobre 2003 par lequel le maire de la commune d'Arcachon leur a accordé
un permis de construire modifcatif;

Considérant qu'aux termes de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme : " Les plans locaux
d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à
protéger ou à créer, qu'ils soient soumis ou non au régime forestier, enclos ou non, attenant ou non
à des habitations... Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation
du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements...
Dans les bois, forêts ou parcs situés sur le territoire de communes où l'établissement d'un plan
local d'urbanisme a été prescrit, ainsi que dans tout espace boisé classé, les coupes et abattages
d'arbres sont soumis à autorisation préalable... " ; qu'aux termes de l'article R. 130-1 du même
code : " Les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation préalable... dans les espaces
boisés classés. Toutefois, une telle autorisation n'est pas requise : 1° lorsque le propriétaire
procède à l'enlèvement des arbres dangereux, des chablis et des bois morts... " ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment de la mention des travaux de
terrassement figurant sur les plans du dossier de demande de permis de construire modificatif, et
des cotes altimétriques figurant sur ces mêmes plans, que le permis de construire modifcatif
accordé le 21 octobre 2003 à M. et Mme DUCOURAU a autorisé le remblaiement d'une partie du
terrain appartenant aux requérants, située dans un espace boisé classé ; qu'à supposer même que
ce remblaiement n'aurait pas été, à lui seul, soumis à l'autorisation préalable prévue par les articles
R. 442-1 et R. 442-2 du code de l'urbanisme, et aurait eu une hauteur maximale de 1,47 m, un tel
aménagement doit, dans les circonstances de l'espèce, être regardé comme un changement
d'affectation du sol de nature à compromettre la conservation de l'espace boisé classé au sens de
l'article L. 130-1 précité du code de l'urbanisme ;

qu'ainsi, le permis de construire modificatif
litigieux a été délivré en méconnaissance des dispositions de cet article ; que M. et Mme
DUCOURAU ne sauraient utilement se prévaloir de ce que la direction régionale de l'environnement d'Aquitaine n'a pas donné un avis défavorable à la délivrance du permis litigieux, et que ce permis n'était pas tenu de respecter le cahier des charges du lotissement " Risque Tout " ;

Considérant que le permis de construire litigieux emporte également l'abattage d'un arbre inclus
dans l'espace boisé classé, et dont le caractère dangereux, au sens de l'article R. 130-1 du code
de l'urbanisme, n'est pas établi par les pièces du dossier ; qu'il est constant que M. et Mme
DUCOURAU n'ont pas demandé d'autorisation préalable d'abattage de cet arbre ; que, dès lors, le
permis de construire modifcatif litigieux ne pouvait légalement être délivré, en l'absence d'une telle
autorisation ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. et Mme DUCOURAU ne sont pas fondés à
soutenir que c'est à tort que, par le jugement du 8 mars 2005, le tribunal administratif de Bordeaux
a annulé, à la demande de M. Jérôme Olivari et autres, l'arrêté en date du 21 octobre 2003 par
lequel le maire de la commune d'Arcachon leur a accordé un permis de construire modifcatif;
Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'affaire, de condamner M. et Mme
DUCOURAU à verser à M. Olivari et à la société civile la Cabane du Douanier la somme qu'ils
demandent au titre des frais de procès non compris dans les dépens ;

DECIDE :

Article 1er: La requête de M. et Mme DUCOURAU est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de M. Olivari et de la société civile la Cabane du Douanier tendant à
l'application de l'article L. 761 -1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M et Mme Frédéric DUCOURAU, à la commune
d'Arcachon, à M. Olivari et à la société civile la Cabane du Douanier et autres.

Délibéré après l'audience du 4 septembre 2007 à laquelle siégeaient:

M. Zapata, président,
M. Dronneau, président-assesseur,
M. Richard, premier conseiller,
Lu en audience publique, le 2 octobre 2007.
Le rapporteur,